剖析六大焦點預(yù)知樓市未來 

樓市正在成為一個各方難解的謎局。

就在本輪樓市調(diào)控已滿三個月,各地樓市價格相繼松動的關(guān)口,有媒體透露,來自高層的信息顯示,始于4月份的針對遏制房價過快上漲的短期調(diào)控已宣告結(jié)束,樓市調(diào)控的重點開始轉(zhuǎn)向"居者有其屋"的長期調(diào)控。與此相互佐證的是,近日北京二手樓價迅速掉頭向上。

不過,昨日國土部的"上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析"報告仍然建議,下半年要保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性,確保實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。政策風(fēng)向的迷失讓市場依舊撲朔迷離。

不管怎樣,樓市自有其內(nèi)在的規(guī)律。本報記者就百姓關(guān)心的樓市的熱點進行了梳理,對以下六個問題的追問將直接決定樓市未來的方向。

1問

下半年房價能降多少?

自4月份出臺樓市新政以來,本輪樓市調(diào)控已經(jīng)走過三個月,主要城市的房價上漲腳步已有所減慢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2010年6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%,5月份上漲0.2%。而廣州市6月份商品住宅成交均價為11700元/平方米,環(huán)比下降9%,相比近期價格峰值13254元/平方米(2月均價)降幅更是達到12%。在調(diào)控政策的重壓之下,房價已經(jīng)降溫少許。

隨之而來的結(jié)果是銷量的大幅下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)公司的統(tǒng)計,系列新政后,廣東成交量下降50%,上海、深圳、北京的降幅甚至一度達80%到90%。

"照目前的形勢看,我們只能再扛一年。"廣州一位開發(fā)商表示。路勁地產(chǎn)北京區(qū)副總經(jīng)理溫立偉則表示,不少開發(fā)商因為去年業(yè)績好,暫時不缺錢,但是樓市調(diào)控已經(jīng)影響了開發(fā)商的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度。"到一定時刻,開發(fā)商不得不促進銷售來加速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn),就必須降價。"據(jù)悉,為了應(yīng)對銷量下滑、資金回籠的困境,地產(chǎn)商們已經(jīng)開始進行新一輪的打折促銷活動,例如萬科在其6月銷售簡報中明確表示,萬科各大城市項目已經(jīng)降價15%。

房價還會再降嗎?近日,國土部部長徐紹史的"降房價"預(yù)言引發(fā)了一場全民猜想。徐紹史說,"房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度(三季度)左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整,樓市新政三季度推出,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。"這是自4月中旬地產(chǎn)調(diào)控以來,房地產(chǎn)管理主要職能部門主要官員首次表態(tài)和預(yù)測中國房地產(chǎn)可能全面調(diào)整、房價將會下降。

不少業(yè)內(nèi)人士表示,下半年價格下降是肯定的,并且幅度在10%-30%。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰初判本輪調(diào)控今年年底、明年年初為低位,幅度估計在20%-30%。而合富輝煌集團市場研究部昨日發(fā)布報告預(yù)測,下半年樓市價格將下調(diào)10%-20%。

2問

已購房投資者該守還是拋?

新政中對于投資投機性需求的限制政策,讓不少已經(jīng)購房的投資客慌了神,有的人更是"斷臂求生"以求撤出樓市。根據(jù)最新統(tǒng)計,截至新政百日,北京樓市中投資購房比例已下降至14.5%。

"今年上半年,全國的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)萎縮；下半年,房價就會有一次降幅,在一線城市或會降低40%左右。"深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院國際金融研究所所長國世平表示,全國的房價下跌,建議現(xiàn)在有購房計劃的市民,暫時以租房為主；而手中有多處住房的市民,可以把沒有用處的房產(chǎn)賣掉,快速變現(xiàn)。國世平認(rèn)為,現(xiàn)在出手買房就是當(dāng)"解放軍",解放別人,套牢自己。

資深房地產(chǎn)專家韓世同持相同的觀點。他表示,對于投資客來說目前拋掉比持有更能實現(xiàn)賺錢的目的。"下半年經(jīng)濟會進入下行區(qū),房價也會跟著下行。投資客應(yīng)該趁現(xiàn)在房價尚處于高位時拋售,低買高賣,不然房價下跌了就會被套牢。"

也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,從長線投資來看持有比拋售更適合目前的經(jīng)濟形勢。"房價一向與GDP正相關(guān),雖然中央表示了下半年經(jīng)濟增速會放緩,但不會讓GDP掉得很厲害,那么房價也不會過分下降。其實就整個中國國情而言,只要城市化進程不結(jié)束,樓市行情也不會結(jié)束,上漲是大趨勢。長線來看,持有當(dāng)然比拋售更能賺錢。"

3問

買房還是買地產(chǎn)股?

自4月樓市新政以來,特別是進入6月份,一線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的局面,二三線城市盡管樓價總體表現(xiàn)尚屬堅挺,但成交量也大幅下滑。在調(diào)控政策的重壓之下,房價降溫的勢頭已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

在樓市價格出現(xiàn)向下拐點的同時,上半年超跌的房地產(chǎn)股,卻自6月份以來走出了一波觸底反彈的行情。特別是進入7月份,房地產(chǎn)股票反彈強勁,帶動大盤走強。滬指從7月2日的2319點,反彈到目前的2580點附近。

滬深兩市股指上半年跌幅分別高達26.8%和31.4%,超過七成的股票出現(xiàn)下跌走勢。地產(chǎn)板塊首當(dāng)其沖成為下跌重災(zāi)區(qū),整體跌幅超過30%。在A股近10年的兩次大熊市中,分別造就了2005年998點和2008年1664點的歷史底部。在這兩次歷史底部中,房地產(chǎn)板塊對應(yīng)的市盈率分別為21倍與17倍。而截至2010年7月,A股房地產(chǎn)板塊的整體市盈率約為22倍左右,在7月2日市場見底2319點時,房地產(chǎn)板塊整體的市盈率僅為19倍。

僅從市凈率的角度觀察,目前房地產(chǎn)板塊的安全邊際要比2008年市場見底1664點時還低。當(dāng)時,房地產(chǎn)板塊的整體市凈率約為3.37倍。2010年7月2日,滬指最低探至2319點,房地產(chǎn)板塊的整體市凈率約為2.52倍,大幅低于1664點時的市凈率水平。這也是地產(chǎn)股成為這輪反彈行情主導(dǎo)力量的原因所在。

樓價趨勢是下行,房地產(chǎn)股趨勢是繼續(xù)向上反彈,這一趨勢短期難以改變。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松就指出,股市企穩(wěn)反彈,連收7連陽,這時找開發(fā)商買房,不如買打折的地產(chǎn)股票。

4問

房產(chǎn)稅是否會出臺?

房產(chǎn)稅被傳"即將開征"或"已被有關(guān)部門審批"等消息不斷傳出,但至今為止仍未有確切定論。

廣東省地稅局政策法規(guī)處負(fù)責(zé)人就房產(chǎn)稅表示,根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財政部負(fù)責(zé)解釋,施行細則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,那就涉及到修改《暫行條例》,地方無權(quán)制定。而對于是否開征物業(yè)稅或是房地產(chǎn)稅,廣東目前都仍未有時間表。

5月31日,國務(wù)院批準(zhǔn)并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,文件將"逐步推進房產(chǎn)稅改革",列入了今年的財稅體制改革的目標(biāo)當(dāng)中。國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部副主任、高級經(jīng)濟師祝寶良隨后表示,物業(yè)稅的推出不會等待很長時間,但目前還需要不斷完善細化。

但著名稅務(wù)專家、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓則認(rèn)為,目前地方消息透露的所謂"房產(chǎn)特別消費稅"是不靠譜的,因為房產(chǎn)特別消費稅肯定是流轉(zhuǎn)稅,需要在買賣中繳稅,這就違背了房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的基本性質(zhì),稅理上講不通。此外,還增加了買房人的負(fù)擔(dān),搞不好可能變成漲價的因素。

國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀此前通過官方媒體透露:"開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策,也是解決當(dāng)前我國面臨的多項棘手問題的治本之策,早開征比晚開征好,但需分步實施而非一蹴而就。"

5問

三套房貸會松動嗎?

近日,北京、上海等地相繼傳出第三套房貸松動的消息,記者于近日走訪了廣州市各銀行發(fā)現(xiàn),廣州各家銀行三套房貸政策未有放松跡象。在新政限貸要求與松動傳聞的混雜聲中,廣州部分銀行繼續(xù)停止發(fā)放三套房貸,部分銀行雖未停貸,但控制仍較嚴(yán),首付都提高到五成以上,利率上浮高達20%。

如此收緊執(zhí)行力度只是因為一時風(fēng)聲,還是持續(xù)的行為?廣東金融學(xué)院中國金融轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究中心主任陸磊認(rèn)為,下半年房貸政策應(yīng)該不會有太大變化,"下半年也很難再放松,但也不一定會收緊。盡管有政策對第三套房貸進行限制,但通過市場調(diào)控,自主權(quán)仍在銀行手上。不過,限制房貸政策的執(zhí)行力度、三套房貸的松緊,還要看有多少后續(xù)政策的出臺。"
　　

但是,對于銀行來說,不少三套房貸的客戶都是優(yōu)質(zhì)資源。陸磊指出,有些銀行為了繼續(xù)追求客戶和利益也還會繼續(xù)放貸。"政府的政策要使得房價本身能回穩(wěn)才行。如果市場房價回穩(wěn)了,銀行可能會有放貸的沖動,如果房價市場繼續(xù)下跌,銀行放貸估計不會太松。"
　　

一位參加了銀監(jiān)會二季度經(jīng)濟形勢分析會議的某國有銀行一分行行長昨日對本報記者表示,從主席劉明康在經(jīng)濟工作會議中的表態(tài)來看,下半年政策應(yīng)該不會有明顯的變化,而且銀行暫時也不敢貿(mào)然"頂風(fēng)作案"。"下半年三套房貸如果要放,只能針對非常優(yōu)質(zhì)的客戶,審批本身就嚴(yán)格很多。我們在經(jīng)辦的過程中也會多設(shè)很多門檻。"
　　

6問
　　

調(diào)控會否半途而廢?
　　

不少人由此擔(dān)心,本輪調(diào)控雖然號稱史上最嚴(yán),但是否會半途而廢,而即便按照預(yù)測房價大幅下挫,如果此后政府又開始救市,房價是否會重回上行通道?
　　

從監(jiān)管層的表態(tài)來看,對于樓市調(diào)控可能對宏觀經(jīng)濟造成的負(fù)面影響,中央已經(jīng)做好了充分準(zhǔn)備。為對沖房地產(chǎn)投資可能的下降,中央也已下?lián)?00多億元用于保障房建設(shè)。近日,有關(guān)部委監(jiān)管層對調(diào)控更表現(xiàn)出尤為堅決的態(tài)度。
　　

國土資源部部長徐紹史明確表示,再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整,房價會有所下降。此后,住建部、銀監(jiān)會、國資委有關(guān)人士也分別在不同場合針對三套房貸放松等傳言作出明確澄清。住建部部長姜偉新在公開場合表示,調(diào)控政策必須堅定不移地貫徹。
　　

更重要的是,本輪樓市調(diào)控的目的也并不僅僅是調(diào)房價,而是源于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大布局。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司副司長盛來運就指出,從長期來看,房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)較快發(fā)展,更重要的也是為了保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。加強房地產(chǎn)的調(diào)控,對房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展和對經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都會產(chǎn)生積極的作用。
　　

著名經(jīng)濟學(xué)家易憲容就表示,"政府已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性,下決心要調(diào)整房地產(chǎn)泡沫"。從國家大力發(fā)展保障性住房、探索房產(chǎn)稅改革也可以看出,關(guān)于一次房改的得與失有關(guān)方面已經(jīng)開始反思,以商品房、保障房兩條腿走路的住房保障體系正在逐步完善中。只要調(diào)控政策得以堅定不移地貫徹下去,商品房過快上漲的勢頭就將得到有效抑制。