2008年8月24日的北京奧運(yùn)會閉幕式上，鳥巢達(dá)到100%上座率的情況不知何時才能再現(xiàn)。奧運(yùn)結(jié)束后，擁有9萬座席的國家體育場“鳥巢”里，究竟什么活動能讓它再滿員將是個讓人猜測的問題。2009年到來后，鳥巢開始進(jìn)行二次改造，但后奧運(yùn)運(yùn)營方案遲遲未明朗。
　　相比之下，水立方的后奧運(yùn)規(guī)劃已穩(wěn)步前行。2008年國慶節(jié)起即陸續(xù)推出商業(yè)演出——水立方音樂會。2009年，水立方茅臺等產(chǎn)品開發(fā)將也有序進(jìn)行。
　　有的運(yùn)動項目為北京市民所熟悉，這些場館的經(jīng)營和招商相對不錯，比如兵乓球、羽毛球、排球等，但是，一些冷僻的奧運(yùn)場館，招商則將面臨著考驗。

鳥巢的擔(dān)憂和水立方的逢源

　　中信聯(lián)合體在對“鳥巢”經(jīng)營期內(nèi)還將累計投資30多億元人民幣，包括改造、折舊以及維護(hù)三項費(fèi)用。如加上建造鳥巢時投資的十幾億，用30年的時間收回接近45億元人民幣的投資對于一個體育場來說幾近夢想。
　　鳥巢的場館運(yùn)營備受公眾關(guān)注。奧運(yùn)過后，鳥巢冠名即引起公眾廣泛討論。不論如何，在緩解沉重的運(yùn)營壓力下，場館冠名是世界上為場館運(yùn)營尋求出路的好辦法之一。據(jù)公開資料顯示，鳥巢一年的維護(hù)費(fèi)用是7000萬元人民幣，啟動基礎(chǔ)成本是70萬元。高昂的費(fèi)用，讓原本計劃入主“鳥巢”征戰(zhàn)2009年中超聯(lián)賽的北京國安隊也望而卻步。網(wǎng)友評論：“這樣的成本如果賣不出5萬張門票根本就沒有收益，用一場賠一場”。中信聯(lián)合體在對“鳥巢”經(jīng)營期內(nèi)還將累計投資30多億元人民幣，包括改造、折舊以及維護(hù)三項費(fèi)用。如加上建造鳥巢時投資的十幾億元，用30年的時間收回接近45億元人民幣的投資對于一個體育場來說幾近夢想。至于盈利這個目標(biāo)，現(xiàn)在恐怕還難以奢望。
　　到目前為止，鳥巢冠名一事并無下文，傳言中有意向的企業(yè)也都沒有表態(tài)。國家體育場有限責(zé)任公司副經(jīng)理張恒利在對《中國經(jīng)營報》記者的采訪中，并不愿多談此事，只表示此事暫不明朗。鳥巢由于承載了太多國家榮譽(yù)等含義，即使是否應(yīng)該冠名也有諸多反對聲音。這一點(diǎn)，并不是鳥巢現(xiàn)在的經(jīng)營者能夠決定的。
　　除了鳥巢冠名，目前，國家體育場的商務(wù)開發(fā)項目已經(jīng)確定。它包括商業(yè)租售、特許商品、廣告、旅游風(fēng)光、展覽展示、包廂、餐飲、贊助。其中，鳥巢的商業(yè)租售中，場內(nèi)可供開發(fā)的商業(yè)面積約8萬平方米，其中4.1萬平方米分布在零層、負(fù)一層及負(fù)一層夾層的南北兩端。經(jīng)過改造用于建造集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的購物中心。這些場所目前正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計工作，招租活動即將展開。特許商品方面，國家體育場與北京華江文化發(fā)展有限公司簽訂特許產(chǎn)品開發(fā)協(xié)議，授權(quán)其用國家體育場建設(shè)中的剩余鋼材及膜材制作禮品。另外，體育場的第三層在奧運(yùn)會期間部分作為貴賓休息區(qū)。在賽后將全部作為餐飲區(qū)。面積共13500平方米 ，可劃分為4個風(fēng)味不同的餐廳。國家體育場負(fù)責(zé)人公開表示，有品牌、有實(shí)力的餐飲企業(yè)都可以加盟經(jīng)營。其次，場地廣告、室內(nèi)展覽、室外展覽、會議，這些項目目前都在籌劃對外招商，但據(jù)國家體育場內(nèi)部工作人員稱，目前鳥巢還在進(jìn)行二次改造，具體事項還未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。 據(jù)了解，目前國家體育場廣告媒體資源整體開發(fā)方案正在邀請企業(yè)參與評選。
　　但這些商務(wù)開發(fā)還不足以支持鳥巢龐大的運(yùn)營費(fèi)用。國家體育場運(yùn)營公司、北京中信聯(lián)合體育場運(yùn)營有限公司董事長李航表示，舉辦國際比賽和商業(yè)活動是維持整個運(yùn)營的重要方式之一。而之前，鳥巢拒絕了國安入駐的原因?qū)ν庹f法為，鳥巢要舉辦具有國際影響力的比賽。而2008年12月意大利足協(xié)消息顯示，意大利超級杯2009年8月8日將移師到北京舉辦，舉辦的場館正是國家體育場鳥巢。但另一個消息是，之前傳出“超級碗”NFL（美國的國家橄欖球大聯(lián)盟）意欲2009年在鳥巢舉辦“中國碗”的消息也有了落實(shí)。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，NFL縮短了戰(zhàn)線，在中國的商業(yè)計劃已經(jīng)擱置?！爸袊搿痹俅螣o緣鳥巢。
　　引領(lǐng)奧運(yùn)場館轉(zhuǎn)型的大型演出之路，“水立方” 則率先邁出了第一步。水立方每晚的音樂會吸引了很多外地游客。此外，水立方的品牌授權(quán)活動也進(jìn)展不錯，以“水立方”命名的各種產(chǎn)品，比如泳衣、泳帽、酒等，也逐漸走向市場。工體的運(yùn)營方體育之窗場館經(jīng)營管理(北京)有限公司的內(nèi)部人員向記者透露，工體的招商情況一直在進(jìn)行，但由于金融危機(jī)的影響，沒有預(yù)想的好。招商對象則要求與工體體育文化中心的定位相符合。租售的對象要符合工體體育休閑娛樂的主題，比如瑜伽俱樂部，藝術(shù)中心，展覽中心等。

冷門場館：前途各異

　　奧運(yùn)后豐臺壘球館一直處于封閉狀態(tài)，平時沒有人來參觀，沒有正式開放。對于未來如何運(yùn)營，還沒有明確答案。與鳥巢周圍廣告牌天價的價格相比，豐體外的兩塊兒6×10米的廣告牌常年無人問津。
　　不管怎樣，鳥巢、水立方都還是聲名在外，而像順義奧林匹克公園、豐臺壘球館等冷門項目場館則面臨著商業(yè)價值走低，門庭冷落的尷尬局面。
　　豐臺體育中心主任蒲建長告訴《中國經(jīng)營報》記者，奧運(yùn)后豐臺壘球館一直處于封閉狀態(tài)，平時沒有人來參觀，沒有正式開放。對于未來如何運(yùn)營，還沒有明確答案。與鳥巢周圍廣告牌天價的價格相比，豐體外的兩塊兒6×10米的廣告牌常年無人問津。奧運(yùn)壘球館建成后，情況并沒有改善。另一個老山小輪車賽場本是臨建場館，一是它位于老山漢墓區(qū)，二是根據(jù)這項運(yùn)動的特點(diǎn)，該館沒有常年保留的必要。但建成后，場館不管從其難度設(shè)置還是設(shè)計質(zhì)量來說，都堪稱世界一流，拆掉可惜。據(jù)了解，目前這個場館如何運(yùn)營還在商討階段。與老山小輪車賽場有同樣處境的還有朝陽沙灘排球場，同屬臨建場館，也同樣面臨不忍拆除的命運(yùn)。朝陽公園總經(jīng)理田錦秈告訴《中國經(jīng)營報》記者，目前朝陽公園正在對朝陽沙排場進(jìn)行規(guī)劃，爭取能夠保留。目前規(guī)劃的內(nèi)容希望建成一個包括沙排浴場、成龍博物館、臨時展覽、室內(nèi)展覽等部分的空間。商業(yè)開發(fā)屬自己經(jīng)營，不招租。
　　五棵松棒球場是特地為奧運(yùn)會而建的臨時設(shè)施。不過，在奧運(yùn)會結(jié)束后，這里就很少有人問津。由于這個球場所占用的地點(diǎn)屬北京西部的高價地皮，因此有發(fā)展商打算動用這塊地來興建一座購物商場，和一間擁有5000個停車位的體育娛樂中心。