選址與定位猶如商鋪投資決策中的兩大虎翼：選址準(zhǔn)，能為投資者帶來(lái)足夠的人流量；定位精，則可有效吸引人流并使之轉(zhuǎn)換為消費(fèi)群。

　　選址———擁有足夠的人流商用房的利潤(rùn)回報(bào)，需要靠足夠的人氣支撐起購(gòu)買(mǎi)量，地段可謂是商用房的生命線(xiàn)。除地理位置外，地形和交通也是影響地段好壞的重要因素，這些都將直接影響到今后的人流量多少。對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，多一些綠化可以美化環(huán)境，住家們

都求之不得。而商用房有時(shí)卻不，如果店前分布綠化帶，無(wú)疑是自設(shè)屏障，不利招徠對(duì)街的過(guò)路人，主要的商業(yè)街上之所以不見(jiàn)大片的植栽，正基于此。在進(jìn)行商用房的選址時(shí)，應(yīng)仔細(xì)觀測(cè)四周的地形，如綠化、河流的存在，極易阻擋消費(fèi)者的視線(xiàn)、滯礙人群的購(gòu)物流線(xiàn)，應(yīng)盡量回避。

　　相反，有些商業(yè)房雖然并沒(méi)有坐落在繁華商業(yè)區(qū)的周邊，但是因?yàn)閾碛斜憬莸慕煌ǎ匀豢梢晕S多較遠(yuǎn)地方的人群光顧，大大提升人氣。比如開(kāi)設(shè)在公交車(chē)站附近的便利店，大多都有很好的贏利。有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，這些便利店1/4的生意是來(lái)自于本商圈之外，而這些外來(lái)消費(fèi)群體正是公交車(chē)所帶來(lái)的大量人流。

　　定位———有效吸引購(gòu)買(mǎi)成功的選址為商鋪帶來(lái)了充足的人流，但只有促成這些人流在自己的商鋪內(nèi)進(jìn)行交易，才可能實(shí)現(xiàn)真正的贏利。如何讓光顧者心動(dòng)并且作出購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)，需要投資者對(duì)自身的業(yè)態(tài)、所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品及服務(wù)進(jìn)行仔細(xì)定位。

　　首先考察周邊人口或輻射人口的消費(fèi)力，由此確定與之相適應(yīng)的商鋪經(jīng)營(yíng)檔次。在具體操作上可以參考本商圈內(nèi)現(xiàn)有商鋪的定位，尤其是著名商圈內(nèi)的商鋪———著名的商圈通常已經(jīng)樹(shù)立了固定而深刻的特殊形象，其所吸引的群體也就具有確定性、可測(cè)性。例如，四川北路上的商鋪以?xún)r(jià)廉物美著稱(chēng)，光顧者多為普通百姓；而淮海路則出售時(shí)尚高檔的產(chǎn)品，光顧者多為對(duì)品位有較高要求的人士。因此，在四川北路上投資商鋪，考慮到門(mén)前的過(guò)客多為追求實(shí)惠的普通消費(fèi)者，就不可能將店鋪定位為出售世界級(jí)品牌服裝。

　　商鋪的檔次與業(yè)態(tài)有一定的關(guān)聯(lián)性，因此消費(fèi)力也將直接影響到業(yè)態(tài)的選擇。通常大型超級(jí)市場(chǎng)提供大量的廉價(jià)商品，代表著大眾的消費(fèi)，而S HOPPING MALL則匯聚了諸多流行和時(shí)尚，需要一定的消費(fèi)力去支撐。因此在確定采用何種業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)，消費(fèi)群體的消費(fèi)力是必須被考慮到的。此外，投資者還需觀測(cè)周邊競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，尋找其間的市場(chǎng)空缺，提供獨(dú)特的產(chǎn)品或服務(wù)，從而形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　掌握這兩大法則，有助于輕取商鋪投資的勝果。但同時(shí)，投資者也必須多方、系統(tǒng)地收集信息，綜合考慮并客觀評(píng)判，才可能最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得投資利益的最大化。