入春以來(lái)，樓市交易活躍、土地成交回升的消息頻現(xiàn)，部分開發(fā)商甚至悄然提價(jià)……房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開始回暖了？3月21-24日，中國(guó)證券報(bào)記者兵分七路，對(duì)北京、上海、深圳、廣州、武漢、杭州和重慶等七大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。 

    北京 樓市新一輪量?jī)r(jià)博弈

    上海 "搶購(gòu)"再起五成樓盤提價(jià)

    廣州 樓市量跌價(jià)跌中的"上漲"

    深圳 成交量恢復(fù)暗藏玄機(jī)珠三角樓市乍暖還寒

    武漢 高價(jià)房觀望低價(jià)盤抄底

    重慶 兩周縮量?jī)r(jià)穩(wěn)可期開發(fā)商積極推盤

    杭州 樓市"價(jià)跌量升"釋放剛性需求 

    回暖不等于大幅提價(jià) 

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大中城市中，24個(gè)城市的成交量同比均大幅上漲，多數(shù)城市的月成交量超過(guò)2008年的月均成交量，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

    值得注意的是，借樓市回暖的機(jī)會(huì)，北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的多數(shù)樓盤出現(xiàn)了提價(jià)苗頭，北京有的樓盤提價(jià)幅度高達(dá)3000元/平方米以上。

    全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，很大程度上要?dú)w功于首次置業(yè)和改善型置業(yè)等“剛性需求”的釋放，而這些需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在居民收入預(yù)期不明朗、房?jī)r(jià)收入比仍然偏高的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，部分樓盤提價(jià)可能會(huì)令成交量反彈難以持續(xù)，不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的變化是比較敏感的，我們看到，區(qū)域市場(chǎng)并沒(méi)有全部出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，而且，部分城市商品房成交量回升的代價(jià)就是均價(jià)下跌。根據(jù)渤海證券研究所的統(tǒng)計(jì)，3月的第三周，天津、重慶、福州等重點(diǎn)城市的商品房成交面積環(huán)比明顯增長(zhǎng)，但成交均價(jià)環(huán)比有所下降。

    與部分重點(diǎn)城市商品房提價(jià)對(duì)應(yīng)的是，成交面積并沒(méi)有出現(xiàn)環(huán)比節(jié)節(jié)上升的勢(shì)頭。3月的第三周，北京的商品房成交面積雖同比大幅上升49.61%，但環(huán)比略有下降，并且已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下降；深圳的商品房成交均價(jià)環(huán)比上升9.59%，但成交面積卻下降了10.70%。開發(fā)商在提價(jià)之前還是要看看市場(chǎng)臉色的。

    當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)商提價(jià)的現(xiàn)象，也應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。2008年是調(diào)整年，開發(fā)商積壓了大量的存貨需要消化，降價(jià)是必然的選擇。存貨壓力減輕之后，適逢樓市的“小陽(yáng)春”，開發(fā)商借機(jī)提價(jià)也有了底氣。

    保利、萬(wàn)科等開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，沒(méi)有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，在北京開發(fā)的樓盤多位于三環(huán)、四環(huán)附近，地段、戶型、物業(yè)服務(wù)較好，在定價(jià)博弈中擁有一定的話語(yǔ)權(quán)，地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)適當(dāng)提價(jià)并不奇怪。

    但是，一些資產(chǎn)負(fù)債率高、融資能力差、存貨在總資產(chǎn)中比例較高的開發(fā)商，大幅提價(jià)則不是明智之舉，如果購(gòu)房者不認(rèn)可提價(jià)，房子砸在手里的滋味并不好受。如果這些樓盤的地段又不具有特別的優(yōu)勢(shì)，那么提價(jià)就更有渾水摸魚之嫌。

    許多業(yè)內(nèi)人士指出，只有改善型置業(yè)乃至投資型置業(yè)活躍起來(lái)，接上“首次置業(yè)”的班，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠繼續(xù)回暖下去。但是，“改善型普通自住房”至今沒(méi)有可操作的細(xì)則出臺(tái)，人均居住面積低于平均水平的居民往往買不起“改善型普通自住房”，對(duì)購(gòu)買二套房的貸款限制也沒(méi)有完全放開，而且低利率水平不可能長(zhǎng)期不變。因此，改善型置業(yè)和投資型置業(yè)能否撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，仍然有待觀察。(楊志剛)