上實兼并城開一石二鳥多方博弈浮現(xiàn)利益分歧“上海商業(yè)地王”爭端峰回路轉(zhuǎn)

與上海徐匯區(qū)著名的港匯廣場一路之隔的，就是曾經(jīng)人氣極旺的弘基休閑廣場。如今，除了幾處斷壁殘垣外，轟鳴的機(jī)器，忙碌的工人，以及數(shù)家依然堅守陣地的餐廳，成為這里新的風(fēng)景。

這片如今看上去毫不起眼的工地，正是上海地產(chǎn)圈內(nèi)無人不知的徐家匯88號地塊，也稱大宇地塊。這幅總面積約3.5萬平方米的土地之所以赫赫有名，不僅僅因為它被公認(rèn)為是上海目前最大、也是最后一塊商業(yè)地王，更因為它背景復(fù)雜，引發(fā)過極大爭端。

記者近日獲悉，上海市窗口企業(yè)上實集團(tuán)，已悄悄啟動收購徐匯區(qū)區(qū)屬企業(yè)城開集團(tuán)的計劃，后者就是88號地塊目前的業(yè)主和操盤者。

換句話說，這塊命途多舛的寶地，也許很快就將落入財大氣粗的上實囊中。

88號地塊的“貴族血統(tǒng)”

有關(guān)上實即將收購城開一事，最先由香港媒體于日前披露。記者隨即向上實及城開雙方高層致電求證，均得到肯定答復(fù)說“事情正在進(jìn)展之中”。但他們都不愿透露更多細(xì)節(jié)。市場消息稱，此次收購計劃已進(jìn)入對城開集團(tuán)的企業(yè)審查及資產(chǎn)評估階段。

不過，因為城開持有的88號地塊實在過于惹眼，外界對此次應(yīng)該頗為震動的國企并購案的關(guān)注，更多落在這塊地上面了。

88號地塊的昂貴身價，直接受惠于政府在其周邊區(qū)域的龐大商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

由于擁有匯金、六百、太平洋等眾多的購物中心，徐家匯一直是上海的商業(yè)中心。但近年來徐匯區(qū)政府并不滿足，還希望成為名副其實的商務(wù)中心。為此，區(qū)政府早就規(guī)劃了一個“巨無霸”式的多功能復(fù)合型商業(yè)項目“徐家匯中心”。該中心占地13.2公頃，總建筑面積近63萬平方米，而眼下徐家匯商圈全部商業(yè)設(shè)施的建筑面積，一共只有50萬平方米。

88號地塊堪稱徐家匯中心的中心。按照規(guī)劃，高達(dá)300米的項目中心主樓，亦即浦西第一高樓，將在此處拔地而起。

早在11年前，這一地塊便已啟動開發(fā)，期間幾經(jīng)反復(fù)，留下一團(tuán)疑案。2005年徐匯區(qū)政府收回該地塊，將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了區(qū)屬企業(yè)城開集團(tuán)，后者也負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)“徐家匯中心”。徐匯區(qū)土地發(fā)展中心持有“徐家匯中心”60%股權(quán)，城開持有30%股權(quán)，余下10%仍歸項目最早股東之一徐匯商城所有。

城開正式介入后，作為整個項目核心部分的88號地塊開發(fā)逐步提速。在2005年12月上海舉行的“地博會”上，城開集團(tuán)首次展示了該地塊新的規(guī)劃模型。

上實城開聯(lián)手“封殺”外資

不過，“徐家匯中心”項目總投資約需200億元，開發(fā)周期長達(dá)5～10年，加上1200戶居民的拆遷等棘手事宜，單憑城開這家區(qū)屬企業(yè)自己的力量，顯然是不夠的。

城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)曾多次公開表示，希望尋找合作伙伴，共同開發(fā)該項目。其基本思路是，城開集團(tuán)以20億～25億元自有資金啟動項目，之后再向境內(nèi)外融資，不斷稀釋股權(quán)，最終解決龐大的后續(xù)投資難題。

據(jù)媒體報道，香港地產(chǎn)巨頭和黃、新鴻基以及剛進(jìn)入上海的太古地產(chǎn)，出于對88號地塊的濃厚興趣，都向城開提出合作要求。但城開最后還是選擇了上實集團(tuán)。

上實集團(tuán)政府資源極為雄厚，很多高級官員“下海”后均直接出任該集團(tuán)高層。比如原上海市房地局局長蔡育天，去年就出任上實集團(tuán)總裁。該集團(tuán)擁有多家香港、國內(nèi)上市公司，融資渠道多樣，近期還在籌備成立一個頗具規(guī)模的房地產(chǎn)基金。

傍上上實這個上海灘呼風(fēng)喚雨的“大款”，對城開來說，“徐家匯中心”開發(fā)過程中諸多關(guān)鍵問題都可迎刃而解。

而對上實而言，參與這樣一個上海未來的標(biāo)志性項目的開發(fā)，不僅對做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)大有裨益，項目本身的利潤自然也非常豐厚。

當(dāng)然，對始終處于幕后的徐匯區(qū)政府來說，分量極重的上實集團(tuán)通過并購城開全面介入“徐家匯中心”的開發(fā)，可使長期以來圍繞88號地塊的復(fù)雜爭端，終將塵埃落定。

“外資設(shè)限”為紛爭畫上句號？

兩年多以前，當(dāng)徐家匯88號地塊之爭達(dá)到高潮時，以出品“康師傅方便面”聞名內(nèi)地的臺灣頂新國際集團(tuán)，曾經(jīng)是事件最重要的主角之一。

2004年2月，頂新國際與地塊原開發(fā)方韓國大宇簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但3月份徐匯區(qū)屬企業(yè)徐匯商城(88號地塊股東之一)行使優(yōu)先購買權(quán)，令上述轉(zhuǎn)讓擱淺。當(dāng)事各方的爭端也由此而起。

盡管后來各種錯綜復(fù)雜的原因，使頂新實際上已再無可能參與投資開發(fā)該地塊，但一直以來他們始終不承認(rèn)自己當(dāng)初與大宇簽訂的項目轉(zhuǎn)讓合同無效，并不斷通過各種渠道申訴，希望扭轉(zhuǎn)局面。

但是，隨著中央政府《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即所謂“外資設(shè)限”政策)近日正式出臺，以及上實集團(tuán)的強(qiáng)勢加入，風(fēng)向徹底改變了。

“我們是臺資企業(yè)，按規(guī)定算外資，在新出臺有關(guān)政策中，屬于被限制之列?！表斝聡H相關(guān)負(fù)責(zé)人日前就此接受記者采訪時表示，“一句話，現(xiàn)在頂新在這件事上已經(jīng)毫無辦法了?！?br>
一度有意染指88號地塊和黃等港資財團(tuán)，最終也沒有得手，反而是背倚上海市政府的上實集團(tuán)“橫刀奪愛”，以至于香港媒體在報道此事時，就猜測這與正在風(fēng)頭上的“外資設(shè)限”政策有關(guān)。

“從純粹技術(shù)層面上說，剛剛出臺的‘外資設(shè)限’政策，恐怕不會是左右88號地塊誰屬的直接因素，”一位不愿透露姓名的市場人士分析說，“但不能否認(rèn)，一段時間以來國內(nèi)對外資涌入的高度警惕和強(qiáng)烈反彈，多多少少都影響了此事的發(fā)展方向。”

話說回來，無論是兩年多前那場徐匯區(qū)政府與大宇、頂新之間在88號地塊歸屬問題上發(fā)生的激烈角力，還是現(xiàn)在各路外資悉數(shù)出局，黃金寶地“肥水不流別人”的戲劇性轉(zhuǎn)折，歸根到底都反映了這一事件中各方利益主體處事方式和思維模式上的巨大差異。

來自港臺及海外的投資者，更多是在單一的商業(yè)交易原則指導(dǎo)下，機(jī)敏地四處“獵食”國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)和絕佳投資機(jī)會，以獲取可觀甚至驚人的利潤。而作為真正“地主”的國內(nèi)各級政府機(jī)構(gòu)，遵循的又是另外一套游戲規(guī)則——他們無法坐視從自己手上批出的項目，借助數(shù)以十億甚至百億元計的市政規(guī)劃投入產(chǎn)生豐厚的溢價，而這些財富最終流入別人的口袋，完全與己無關(guān)。

歷經(jīng)11年風(fēng)風(fēng)雨雨的徐家匯88號地塊，也許從此將再無紛爭，但它還是為我們留下了很多很多值得回味的片斷。

王其明 來源：中國經(jīng)營報