近日，香港華人置業(yè)出價(jià)7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地。該公司成為繼和黃、九龍倉(cāng)及信和之后，第四家大規(guī)模投資成都的香港地產(chǎn)商。分析人士認(rèn)為，西部城市地產(chǎn)淘金遠(yuǎn)沒(méi)有表面看上去那么簡(jiǎn)單，競(jìng)爭(zhēng)不激烈同時(shí)也意味著市場(chǎng)的不成熟以及更多的未知因素。西部城市房地產(chǎn)投資熱，已造成當(dāng)?shù)貥莾r(jià)逐級(jí)攀升。因此，西部城市的明天有可能就是東部城市的今天。從這個(gè)角度看，西部城市一旦出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫，其影響將更為廣泛、更加難以控制。

外資轉(zhuǎn)向西部城市

　　當(dāng)上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向低迷時(shí)，以香港和新加坡為主的外資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模移師西部城市。據(jù)了解，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入或有意進(jìn)入西部市場(chǎng)的外資房地產(chǎn)企業(yè)大致有三類(lèi)：一是來(lái)自港臺(tái)企業(yè)，如和記黃埔、新鴻基等；二是以新加坡為首的東南亞國(guó)家企業(yè)，如凱德置地等；三是來(lái)自歐美國(guó)家，如美國(guó)漢斯地產(chǎn)等。從2004年底起，就有大量外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入大西南主要城市，香港和記黃埔地產(chǎn)目前已在重慶、成都、西安三個(gè)城市開(kāi)發(fā)了自己的項(xiàng)目。在外來(lái)投資者眼中，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要。海外投資者要進(jìn)入西部，大多首先要去重慶考察或落戶(hù)。去年，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)達(dá)人民幣393億元，市場(chǎng)人士估計(jì)其中外資所占比例至少在20%以上，其中港資又占外來(lái)投資總量的80%以上。

　　東南亞地產(chǎn)大鱷———新加坡吉寶置業(yè)在成都的第一個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其與新加坡建屋發(fā)展局在成都合作開(kāi)發(fā)的另一大型地產(chǎn)項(xiàng)目也將于今年底或明年初開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)到100萬(wàn)平方米。香港和黃地產(chǎn)目前正在西安謀劃開(kāi)發(fā)總投資額達(dá)上百億元的一大型房產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)毓賳T透露，西安與和黃地產(chǎn)合作的第一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在下個(gè)月簽署協(xié)議。此外，香港長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)也將在重慶渝北區(qū)投資10億元人民幣開(kāi)發(fā)一高檔住宅項(xiàng)目。值得一提的是，歐美資本也開(kāi)始對(duì)陌生的中國(guó)西部房地產(chǎn)市場(chǎng)怦然心動(dòng)，近期前往成都考察的歐美地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加。

　　西部城市緣何受青睞

　　分析人士指出，上海等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資收益率在7%-8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界的平均水平4%-5%；而西部城市的房地產(chǎn)收益率更高于上海等熱點(diǎn)城市，這促使外資加速流向重慶、成都和西安等西部城市。去年，成都經(jīng)濟(jì)以14%的高速增長(zhǎng)，較全國(guó)平均水平高出5個(gè)百分點(diǎn)，人民生活水平及消費(fèi)力甚高，為房地產(chǎn)需求帶來(lái)一定支持。而一些沿海城市如上海和北京，由于在過(guò)去數(shù)年已吸引了不少內(nèi)地及海外投資者，市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，令投資風(fēng)險(xiǎn)上升，回報(bào)下降。這間接增加了一些西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資吸引力。

　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅土地拍賣(mài)成交總價(jià)前三位都出現(xiàn)在西部省會(huì)城市，說(shuō)明國(guó)內(nèi)發(fā)展商更為看好內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優(yōu)勢(shì)外，相比一線城市低廉得多的地價(jià)與更高的利潤(rùn)，是各路發(fā)展商趨之若鶩的主因。而此次宏觀調(diào)控因城市不同而影響也有所差異。相對(duì)于以上海、杭州為代表的東部區(qū)域來(lái)說(shuō)，西部房地產(chǎn)市場(chǎng)在本次調(diào)控中所受影響不是很明顯。

　　分析人士表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，西部城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時(shí)，無(wú)論是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還是挖掘潛在的商機(jī)，精于計(jì)算的國(guó)際財(cái)團(tuán)此時(shí)逐步移師西部城市，都是合理的選擇。此外，在當(dāng)?shù)卣膭?lì)外來(lái)投資的背景下，眾多西部城市的勞動(dòng)力充裕，管理成本低，原材料價(jià)格低廉，綜合成本大大降低；且團(tuán)購(gòu)消費(fèi)能力相當(dāng)可觀，一些政府部門(mén)和壟斷行業(yè)的團(tuán)購(gòu)?fù)軌蛳喈?dāng)數(shù)量的市場(chǎng)供應(yīng)。這一切也都將提高大額投資者的預(yù)期回報(bào)率。

　　外來(lái)投資熱潛伏危機(jī)

　　中國(guó)西部的潛在優(yōu)勢(shì)已越來(lái)越多地引起了海內(nèi)外地產(chǎn)資本的興趣。不過(guò)，西部房地產(chǎn)業(yè)的興起也逐漸顯露出投資過(guò)熱的不良苗頭。西部城市房地產(chǎn)投資的高位反彈，可能引發(fā)房地產(chǎn)供給規(guī)模過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，加劇土地資源供應(yīng)緊張和鋼鐵等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，西部城市今年三季度的住宅施工面積總共達(dá)27848萬(wàn)平方米，相當(dāng)于同期商品房銷(xiāo)售面積的13.8倍；竣工面積總共2619.3萬(wàn)平方米，比同期商品房銷(xiāo)售面積總計(jì)多近600萬(wàn)平方米。而西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的過(guò)快增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L(zhǎng)的真實(shí)需求。西部地區(qū)房地產(chǎn)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和空置住宅面積的增長(zhǎng)，很容易轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，總體上說(shuō)，西部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很不成熟，即使是在房?jī)r(jià)水平看上去不高的西部城市，結(jié)構(gòu)性、隱性的泡沫還是普遍存在。在房?jī)r(jià)方面，幾乎所有的西部城市的樓價(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際可支配收入之間，存在相當(dāng)大的差距。西部城市樓價(jià)雖相對(duì)較低，但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年樓價(jià)的年均漲幅普遍超過(guò)20%甚至更高，收入與樓價(jià)之間的距離只會(huì)越來(lái)越大。而大量的外來(lái)投資讓樓市不斷升溫。外來(lái)投資涌入改變了西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，迅速拉升樓價(jià)，也不可避免地透支著未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力。而地方政府在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起著推波助瀾的作用。當(dāng)大家都認(rèn)為市場(chǎng)前景很好、回報(bào)豐厚而且非常安全的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)悄悄出現(xiàn)。如果政府不能很好地把握西部高檔住宅的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，那么未來(lái)勢(shì)必會(huì)影響西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)